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"楼市保卫战“的畸变  

2014-09-30 10:41:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市保卫战的畸变

---楼市漫谈之三十六

温克坚

 

和一个老朋友一年之后重新见面,他脸上有掩饰不住的疲惫,问他怎么回事,他说最近几个月他无端的就损失了大量财富。 我有些纳闷,他解释说,他的工厂曾经估值达到了7000万,只要他愿意,他可以轻松的以6000万的价格出手,而银行给他企业的贷款额度原来有4000万,他平时的贷款金额大概只有2000万左右,根本用不完额度。 作为一个稳健的小型企业主,他的日子过得悠闲而又滋润。

 

但是几乎毫无防备的,他就发现压力从不同方向涌来,首先是工厂生产的产品销售不畅,回款压力增加,其次是银行开始压缩贷款规模,最后他发现资产开始贬值,中介机构给他工厂的估值已经下降到5000万以下,主要原因是工业用地价格大幅度下滑。糟糕的是,即使他有心出售,也找不到接盘者。

 

他不是房地产开发商,但是他抱怨说,他的资产缩水或许和我反复唱衰楼市有关。这种抱怨几乎是一种奇妙的恭维,我当然消受不起。不过在长期的舆论纷争之后,关于楼市下行的社会心理预期慢慢形成,而这种心理预期一旦形成,就会影响各利益相关者的选择和行为,不但影响市场数据,也影响相关联的资产价格,影响融资杠杆,最终资产负债表的衰退就变成了一种自我实现的机制。

 

在中国特殊的政经结构下,这种过程往往特别漫长和崎岖,痛苦不会一步到位,因为一些重要的利益主体会使出各种解数来扭曲市场内在的调整压力。

 

地方财政官员最明白短期之内,土地财政几乎不可替代,对地方政府来说,稳定楼市预期,防止楼市崩溃,冲散各种唱空舆论的影响,都是地方政府的当务之急。因此在楼市不断下行,前景越来越黯淡的前景下,鉴于政府对楼市的重大利益依赖,解除限购成为地方政府争先恐后的选择。

 

站在维护交易自由的角度,解除限购可以算是一个值得欢迎的举措,但千万不要以为地方政府是自由市场的信徒, 在这场微妙的楼市保卫战中,地方政府的出发点还是维护既有利益格局,为了维护这个格局,他们不惮祭出道理上互相冲突的政策工具。对楼市价格的严控就是一个隐秘的手段。我听到诸多涉及房地产领域的朋友们在抱怨,地方政府如何干涉他们的定价权,如何不允许他们按照企业的定价策略降价求生。

 

越是标志性的项目,或者代表性的楼盘,这种状况越明显。在浙江中部某个城市的CBD,一百多亿投入的大楼盘,但由于地方政府不允许他们降价销售,为了偿还不断到期的企业负债,这家公司已经无所不用其极,甚至通过第三方势力,强行改变设计规划,而企业则以不可抗力为由,要求地方政府承担赔偿责任。而地方政府也心知肚明,通过财政补贴的方式,给被楼盘套牢的企业输送现金流,共同维护现有格局。这个过程就是各方穷尽所能合力出演的罗生门故事。

几乎在任何市场中,价格都是最强烈的信号,表示价格大幅度下降的词汇就有跳楼价,大放血,断崖式下降等等措辞,公众最直观的感受也是价格变化,价格开始大幅度下降,才能形成冲击力,刺激购买欲望。因此要维系一个可控的楼市局面,各相关利益方对价格的社会表征意义,在价格上的攻防,具有重要的社会心理后果。但是很大程度上,在楼市变局中,很多开发商并不具备完整的定价权,地方政府的强势和流行的侥幸心理使得大部分开发商在洪流之中随波逐流。

 

不过,在楼市的攻防战中,除了需要角色唤醒的开发商群体(笔者将下一篇文章对此进行详细阐述),除了在信息上处于弱势,在社会心理上容易被操控的公众之外,还有其他少数强势的关键的参与者,这其中,就有金融机构的重要角色。

 

面对楼市大调整的趋势,在舆论不断唱衰,市场销售数据不断走低的背景下,金融机构甚至比开发商们更先知先觉,对风险的敏感性,可能是金融体系改革最重要的成就,以经营风险为主要业务的银行金融机构,必然要调整信贷数量,降低在房地产领域的资产配置,提高按揭比例,同时对可能出现金融风险的资产进行减值计提。

 

作为这个过程的一个自然后果,不论是住宅用地,商业用地或者工业用地,其市场估值都开始大幅度缩水,而土地作为最重要的信贷抵押物的贬值,自然引发资产的去杠杆效应。城门失火殃及池鱼,类似上文提到的发生在我朋友身上的事例就不足为怪了。

 

目前的楼市保卫战,表面上是地方政府主导的,有金融机构,开发商和舆论配合的一台好戏,但由于各自的利益冲突,实质上是一场各怀心事一地鸡毛的混战。在地方政府的强势压力下,或许看不到开发商群体残酷的价格厮杀,但开发商的配合总是三心二意的,并且总有少数开发商可以绕开政府限制,客观效果就几乎是拆台。而对于提供贷款和按揭的银行来说,固然需要尊重地方政府施加的压力,但毕竟彼此不是上下级关系,金融机构的业务特征决定了规避风险是其第一要务,他们有大量的操作空间,他们可以拒绝给开发商贷款,可以要求提高首付比例,可以提高信贷资质审核标准,或者降低土地的估值。

 

因此除非地方政府能统一协调各个参与方的一致行动,或者惩罚那些破坏既有格局的市场主体,否则无法形成一个真正有效的联盟。即使勉强形成一种“维护房地产健康发展”的氛围和格局,但在实际过程中,各参与方往往各自盘算,逐步演变为一场拆台战,这是楼市泡沫破裂过程中,市场主体互相博弈必然导致的一个过程。

 

简单的说,目前隐隐约约的楼市保卫战,或许可以在代表性楼盘上取得成效,或许可以延缓市场的快速调整,但再强大的力量都不可能驯服市场,带来的只不过是更多的市场畸变而已。

 

 

2014-9-26---首发腾讯大家

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