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如何让楼市听话?  

2014-05-27 18:22:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何让楼市听话?
----楼市漫谈之三十
温克坚

三十多年的经济变迁,使得市场经济优于计划经济这个判断,从政治大忌变成一般性共识。而对政策制定者来说,比市场经济更优越的,是那种服从政策制定者意愿的市场经济,或者说是听话的市场经济。

面对土地市场低迷,房产交易量下降,开发商破产这种楼市危机前景,政策制定者面临很大压力,通过政策引导,规训房地产市场,塑造一个服从政策意愿的房地产市场,这是政策制定者梦寐以求的目标。

从这个角度,可以理解近期政府针对楼市推出的诸多政策。在地方政府层面,通过调整限购范围,鼓励落户之类的措施,已经频频见诸报端。而近日媒体报道称,除了北上广深一线城市之外,住建部已经正式允许各个地方政府自行调整房地产监管措施。可以确定的是,那些承受低迷房地产行情压力的三四线城市,将会在未来几个月推出更多的救市举措,扮演市场规训者的角色。这其中,将会出现形形色色的奇葩政策。杭州政府出台的所谓限降令大概是最先的预演,在媒体纷纷质疑下,杭州政府否定政策目的是为了限制降价,但地方政府对价格的操控,则是不言而喻的事实。

值得关注的不仅仅是三四线城市,以北上广深为代表的一线市场,也面临剧烈调整压力,住建部官员表示,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出。如何为一线城市量身定做新的调控政策,相关官僚机构肯定也在紧锣密鼓的推进。

更具实质效果的是以棚户区改造为名的央行对国家开发银行的再贷款。根据一些非正式消息,这个额度可能达到6000亿。有意思的是,似乎是为了回避舆论的过度解读,这些贷款披上了定向宽松的名义。 有一点经济常识的人们都知道,货币的流动特征决定了根本不存在定向宽松这回事,央行对国家开发银行的再贷款,实际上就是基础货币的投放,通过货币乘数效应,将给市场注入数万亿的广义货币。市场也把这个信号恰当的理解成了流动性放松的重要标志,债市和股市都带来一波行情。

事实上,负责经济决策的最高行政官员,在内蒙古考察的时候,也公开表示,经济面临下行压力,货币政策将作出调整,这和其四月份在博鳌论坛的政策定调完全不同,货币政策调整的政治意愿已经形成。

调整行政措施,降低市场准入,同时通过放松货币政策,默许通胀压力,刺激购买欲望,这些举措其实都不新鲜,笔者在以前的文章里也曾经做过预判,现在的问题是,这些已经出台的政策,包括后续即将出台的政策,能让楼市更加听话吗?政治意愿能带来市场的积极反应吗?

这就需要分析市场一端。通常说的市场只是一个为了叙述方便的抽象概念,市场真正的主体是无数各式各样的机构和人群,就楼市而言,众多的开发商和有意参与到房地产领域的消费者和潜在消费者,他们如何解读并对政策信号作出反应,就可以简化为市场的反应。

对庞大的消费者而言,形成某种代表性的认知会比较困难,但是一旦形成,就会有一定的稳定性。2014年以来的市场数据说明,作为市场主体的众多消费者,在认知和判断上已经达成某种粗放的共识,那就是楼市泡沫即将破裂,因此显著的改变了他们的消费行为。现在政策制定者要改变他们业已形成的这种认知,同样会有比较大的挑战。

从经济分析角度来看,价格是诸多市场要素的最重要表征,楼市泡沫最显著的特点,也是价格超出居民的一般购买力,因此价格调整才是重中之重,回避价格调整的救市措施很难发挥作用。由于显而易见的理由,开发商们不愿意大幅度降价来刺激交易,他们对市场走向还有侥幸心理,而政府救市政策的出台强化了这种侥幸心理,会延缓他们做出那些痛苦的决策。


而从杭州出台的限价令来看,防止价格大幅度调整恰恰是各个地方政府试图极力避免的后果。因此,对政策制定者而言,回避价格调整的各项政策的出台,一个可能的危险是恰好强化了公众对楼市崩溃的预期,会导致楼市成交量的进一步下降,使得泡沫破裂压力更加显著。

另外,大概基于不同的政治考虑,官方经常发布自相矛盾的信号,迄今为止的众多政策,都有些偷偷摸摸的意味---比如住建部对各地救市政策的暧昧态度,而明明央行货币政策已经开始转向,却非要借助所谓棚户改造定向宽松等说法来瞒天过海,这种政策立场上的谨小慎微,很容易被反向解读, 公众认为政府或者是并没有意愿,或者是没有能力来拯救楼市,从而维持他们固有的楼市泡沫即将破裂的认知。要公众接受政府的救市意愿和救市能力,需要有更强烈的刺激信号,才能改变市场主体的态度和行为,形成一个符合政策制定者的意愿的好市场。

因此,从纯粹技术角度来看,面对岌岌可危的楼市危局,为了让政策更加立竿见影,政策制定者应该推动释放更强烈的信号,包括但不限于笔者随意列举的下列选项:

第一:政策制定者通过召开经济大会,宣布政策大幅度调整,展示明确的政治意愿,形成不惜一切保护好楼市健康发展的社会氛围,就像1998年那样,为了保证GDP增长率达到8%,形成全国保八的氛围。

第二,政府宣布大规模的经济刺激政策,比如推出类似2008年四万亿那样的刺激计划,为了让刺激政策产生定向效果,可以宣布成立大型国有房地产开发集团,宣布对购房的种种激励措施,房地产投资和消费都可以在短时间内从极度严寒转换成一个热烈的市场。

第三:营造良好的舆论环境,一方面通过官方媒体,比如中央电视台,人民日报等,连续宣布利好消息,引导舆论导向,同时禁止媒体唱空楼市,封杀和堵住那些唱衰楼市的论调,使得大众心态不受各种谣言蛊惑,并形成房地产市场将长期持续繁荣的判断。

第四,重复上述这些步骤,直到房地产市场重回量价齐升的好时光。

人们经常误以为市场规律是不可战胜的,其实在特定的时空环境下,市场是可以驯服的,对一个拥有庞大政治经济资源的国家机器来说,尤其如此。过去10来年楼市虽然有些反复,但政策制定者的意志事实上主导了楼市的意志,形成了有中国特色的楼市格局。2014年以来,公众态度发生了巨大的变化,楼市面临泡沫破裂的阴影,但我们不能轻易断言,楼市从此就不理会政策意图,可以自行其是了,问题的关键还是政策制定者政治意愿的强烈程度。

抽象的经济规律是苍白的,在特定的政策意图下,所有的市场规律都可能被扭曲,这是在楼市一再上演的真实轨迹,不要忘记,这是一片神奇的土地。 


2014/5/25  首发腾讯大家

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