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房子和大白菜---就楼市答某报记者问  

2009-02-09 13:22:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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就楼市答某报记者问

 

香港楼市目前的市场状况?(房价、成交量与以前相比有何不同)

 

由于受到金融危机影响,香港居民财富缩水,购买能力降低。同时由于对楼市未来走向出现分歧,大家持币待购的观望心理加强,因此香港楼市出现低迷行情,房价和成交量都出现一定程度的下滑。不过相信香港楼市的调整才开始,起码要到09年底或者2010年才能真正触底反弹。


香港人是如何买房的?香港公屋,尤其是廉租房是如何分配的,对目前国家4万亿扩大内需,其中一项重要内容是加大保障住房建设,您如何评价?

 

香港房屋均价很高,对于普通香港人置业支出都是一笔庞大的支出,供楼是压在许多工薪阶层长期的生活压力。因此,时间比较长的按揭期限,和较低的首付比例往往是基本的模式。香港公屋,主要由政府主导,有一套复杂的管理制度,虽然在一定意义上解决了低端收入群体的住房问题,但是公屋面积狭小,居住条件和香港作为发达经济体的地位很不相称。


香港人目前的居住情况怎样?

由于特殊的历史和政治因素,香港的土地历来由政府拥有,政府通过估算市场需求和财政需要等因素,有计划的推出土地数量。在政府垄断土地供应的基本格局下,必然导致土地价格高企,从而导致房价偏高。因此除了极少数富裕阶层以外,大多数香港居民的居住条件都比较差,50-70平方米的户型很普遍,人均住房面积较低。当然,香港政府注重住房规划,配套的公共设施比较完备,尤其对交通和教育等投入比较充分,因此居住的便利性等方面条件尚可。


如何判断香港楼市2009年的走势?

我估计2009年香港楼市价格上平均会有10-20%的降幅,成交量也会比去年有下降,年底前有机会逐步走出下降通道,在2010年逐步回暖。当然,由于本次经济危机的影响程度还不确定,上述楼市周期可能被拉长。不过香港的楼市无论在专业化,融资模式和风险控制方面,都已经相对成熟,并且经历了几次楼市繁荣周期,因此楼市风险不会向银行体系和社会领域扩散,这和大陆城市的楼市风险不能同日而语。


内地的房地产大多是从香港学习而来的,但香港到处是高楼,实际是很烦人的。目前,内地的很多城市正在朝这一方向发展,而欧美国家小区的相对十分宽松。您如何看待这一现象?

的确,内地很多城市房地产开放模式受到香港影响很大,尤其是政府对土地的掌控方面和香港如出一辙。在这方面,我们应该深刻反省香港模式的负面教训。那就是由于政府的土地垄断措施,使得地产价格失真,造成楼市价格畸高,抑制了有效需求的扩展。无论从楼市的长远发展和公共福利的角度来说,这都是代价高昂的政策。其实,内地城市并没有充分的理由简单拷贝香港模式,首先土地资源的稀缺性和香港不能同日而语---即便是香港,土地资源的稀缺性也是有很大争议的,另外,经济发展阶段不一样,香港已经是一个高度城市化的经济体,而大陆的城市化进程才处在低级阶段,但是大陆很多城市的房价收入比却比香港还要高。这样人为提高城市的门槛,将对城市的经济发展后劲形成制约,对整个经济社会的发展也是极其负面的做法。更何况,由于权力运行规则的差异,内地城市土地供应环节的政府高度干预往往意味着极大的腐败空间,这将激发民众的愤怒。

至于香港高楼大厦林立的现象,当然和土地成本高度相关,开发商必须要通过提高容积率来分摊土地的成本。当然,香港是世界上重要的贸易和金融中心之一,因此商业地产需求旺盛,而高楼大厦往往是商业地产的集约化形态。这个意义上,内地很多城市也和香港不具备可比性。在我看来,内地的几个一线城市,也许有发展成为“钢筋水泥”的丛林的必要性,大部分的二线,三线城市建立的高楼大厦实在是一种不经济的选择。当然,这些高楼大厦的存在,也许和地方政府官员的审美心态和政绩追求有关。

 

在楼市面临危机时,我们尤其需要什么样的地产精神?

在楼市面临目前的危机时候,我想需要重申的还是一些最基本的商业精神。就是不要把楼市神秘化,不要让楼市超负荷。在我看来,楼市就是楼市,是一种一般性的商品,和大白菜也没有多少差别,让基本的供需规律来调节楼市的市场秩序。不要赋予楼市拯救经济的重任,不要强迫让楼市成为什么支柱性的产业,因此政府要克制救市的冲动,不要阻止市场必然的调整---因为事实已经表明,政府一次次的救市活动,并不能代替市场内在的调整,反而使得调整周期人为的拉长,使得更多的企业被一起陪绑,而内需无法启动。

具体到当下来说,当务之急就是把政府不再干预房地产市场的价格,让市场去清空。毫无疑问,房价总体性偏高已经是不争的事实,至于偏高多少,什么价位是消费者能接受的价位,那么让房地产商自己通过各种价格调整去发现吧。在这个意义上,房子和大白菜还真有区别,有时候,大白菜哪怕是白送,也没有人要,而房价,只要降到一定程度,总有人愿意买的。

 

简单谈一谈您在香港的经历以及与房子有关的故事。

 

我最近这些年,经常往来香港,其中2000年前后在香港呆过一年,当时居住了一个大约50平方米的两室一厅,除了交通方便外,住在其中,实在觉得太局促。不过根据当时的市场价格,也超过了200万。据说在最高值的时候,甚至接近400万,让人唏嘘之余,感受到香港不动产价格的畸形。当然,香港的经济体是高度地产化的,比如超级富豪们,无一例外,都是房地产开发商,而他们拥有的企业市值,往往占据香港资本市场市值的70-80%。 其实,这表明了香港经济结构存在的问题,投机盛行,房地产市场吸附了太多的资本。因此香港的人均财富并不代表着香港人的真实的生活水准。

 

一个结论性的意见是,我们可以从香港的房地产开发模式中学习许多商业智慧,但是香港政府主导的土地供应模式绝对不是我们应该继续效仿的方式。中国房地产市场的土地供应,应该破除政府垄断,鼓励更多的市场主体,形成必要的竞争,这样才能为中国的房地产的健康奠定一个良好的基础。

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