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我看政府与楼市(2005年11月,旧文)  

2007-05-02 00:23:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文章提交者:温克坚 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

民众对于楼市畸形发展的长期抱怨终于在今年两会后得到了中央政府的回应, 房地产成为这个阶段所谓宏观调控的主要内容. 让人们意外的是, 这次中央政府似乎不是说着玩的. 最近的几周之内, 中央政府简直是劈头盖脸使用出了各种招数, 从领导人讲话, 到房贷利率微调, 到放风要征收物业税, 再到八条通知,又是新八条 以及近乎赤裸裸的政治威胁----比如要追究地方领导人的政治责任. 招数越来越狠, 其中政策的合理性却越来越值得质疑.

  尤其考虑到中国官僚机构在政策执行过程中的"变形效应", 我们更感到担忧. 比如在上海, 转按揭已经停止--这其实是对公民交易自由的严重侵害, 而一些地方政府已经严令房地产商最近不能再涨价了, 一些正常的商业运作(如房交会)也必须暂停. 当地方政府把调控房价当作政治任务的时候---在中国, 政治是最说不清楚的东西, 我发现, 想买房的人找不到北了, 想卖房子的也找不到北,作房子的也找不到北了,关心中国房地产走势的人也找不到北了.

  

  我们不否定中国的房地产市场的泡沫繁荣, 我们也不否认政府调控房地产市场的良好用心, 但是如果对中国房地产市场的病症缺乏正确的诊断, 对房地产市场发展的内在规律缺乏基本的尊重, 那么经验告诉我们好心办坏事的先例太多太多. 用行政手段过度干预市场必然遭到市场的报复, 扼杀房地产市场正常的发展, 其中的成本最终依然要由平民百姓来埋单.

  

  

  中国房地产问题的症结所在基本都跟政府相关.

  最核心的问题是部分地方政府对土地资源的垄断, 他们以经营城市为名, 对土地出让实行所谓非饱和供应, 对土地出让价格进行人为操控, 导致土地出让价格一路飑升, 扭曲资源配置机制, 使房地产投资和房价相互驱使螺旋上涨. 政府的利益是, 财政收入的猛增,以及巨大的寻租空间. 这个问题,在长三角一带特别明显, 有些城市, 土地出让金以及房地产行业的相关税收已经占财政收入的70%. 可以说,政府坐庄, 地产商陪玩, 老百姓埋单.

  

  导致房地产非理性繁荣的另外一个制度性因素是中国的金融体系. 由于产权改革迟迟不动, 金融机构治理机制混乱, 风险控制制度落后, 因此大量资金在缺乏严谨的收益考核的情况下, 从金融机构流向房地产行业, 使房地产资产泡沫化.

  在地方政府有充分利益驱动介入房地产行业后, 对于防地产行业的监管自然形同虚设. 同时由于媒体是政府的喉舌, 部分房地产和媒体可以合谋, 通过发布虚假信息, 改变人们预期,从而制造很多泡沫性的需求.

  

  这些问题再往下推, 就是公民没有地权而政府占据了不应该有的资源, 公民也缺乏有效的政治权利来制约政府. 因此, 中国的房地产问题也如同很多其他问题一样, 是中国的政治问题的表现之一. 因此, 在政治不能说清楚之前,在政治问题不解决之前, 一个健康的房地产市场就是太奢侈的期望了.

 

  问题的最终解决可能需要比较漫长的路径. 但是认清房地产市场的病根起码可以让我们沿这个路径走下去. 而不是病急乱投医, 胡乱服药. 这个路径其实也简单, 那就是政府的正常角色的回归. 不要再垄断土地供应了, 让市场来调节土地的价格; 不要再和房地产商一起唱戏了,让房地产商唱吧,自然会有公众和媒体和他们对唱的,那样肯定会更真实,更精彩. 不要再试图调控房价,房价涨涨跌跌, 原也正常. 至于那些实在无法买房居住的, 那就根据法律的要求, 落实你政府应尽的职责.

  

  总之, 一个能认清政府角色的政府才是好政府, 一个尊重市场的政府才是好政府. 一个试图把房地产市场扭来扭去的好心政府却让我们不寒而栗. 因为, 我们实在不知道, 下一步, 这个拥有无数只手的政府会把市场扭到哪里.

  

 

评注: 2年过去了, 病灶依旧!

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