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房地产迷雾中的地方政府  

2006-11-06 18:38:24|  分类: 关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前的房地产市场面目朦胧,让人看不懂。 按照房价收入比,按照房屋空置率,按照“人民群众”的呼声,按照“党中央”宏观调控政策,房价似乎理所当然的应该下滑,这样才能反应基本的市场规律,才能让老百姓“居者有其屋”,才能体现“立党为公,执政为母“。但是事实上, 房地产市场在经过短暂的低迷之后,上涨架势重新铺开, 北京,广州,深圳等城市涨幅惊人,上海,杭州等城市也纷纷杀回马枪。人们发现,房地产越来越象个疯狂的游戏,基于常识的判断和预期往往受到嘲弄, 一些特殊的推手和玩家正在把房地产市场推到一个危险的境地。
  
  在这个游戏中,一些曾经风光无限的地产大腕逐渐失去光芒,只能靠一些耸人听闻的言论来吸引眼球;而一只特殊的推手因为动作频频,而特别引人注目,成为房地产迷雾中“一道亮丽的风景线”, 这个看的见的手就是地方政府。
  
  一段时间以来, 部分地方政府对楼市的“关爱”已经毫无顾忌。他们不再隐身幕后,而是直接赤膊上阵,为房地产的“健康发展”大展拳脚。这些手段虽然有差异性, 但大抵包括: 冻结土地供应,暂停经济适用房建设,或者压低首付比例, 增加公积金额度, 或者配已其他激励性的行政手段, 比如购房入户等等。当然还有通用的一招是严格管制媒体, 统一口径,禁止不利消息传播,适度为房地产这些都是地方政府的举措。 也正由于这些明显的造势姿态,在网络舆论中,地方政府逐步取代房地产奸商,而成为主要抨击对象。
  房地产开发商有理由为他们曾经的遭遇感到冤屈。 毕竟作为企业,获取利润,哪怕是暴利也是天经地义的,把中国房地产市场的扭曲归咎于开发奸商,那实在是一个低级认知错误。
  现在地方政府“浮出水面”,说明了公共理性的成长,也论证了一个简朴的道理,你不可能一直欺骗所有人。其实略作分析,在中国的政治经济结构下,地方政府是房地产市场“天然”的操纵者。
  首先土地的国有属性使地方政府成为房地产游戏中最大的筹码和玩家。 地方政府作为公共权力的事实上的执行机构,可以光明正大的垄断土地供应,经营城市土地资源,获取最大化收益。他们的最自然的选择就是通过控制土地的供应来增加土地的价值,这几年土地出让金的大幅度飙升就是最明白的注解。高昂的土地成本必然转化为高房价。
  除了土地出让直接带来的巨大的财政收入之外,通过所谓房地产的产业拉动,增加GDP,带来的政治收益也是现有治理机构的结构性激励。地方政府是不可能放弃的。为此, 地方政府可以千方百计控制数据,加工信息,引导消费预期,营造一个对房地产市场最亲和的环境。
  房地产市场给地方政府带来的政治经济效益本身又会形成一种“路径依赖”。由于财政的软约束或者无约束, 财政收入的增加自然会转化为财政支出的增加,这可以表现为不切实际的城市发展规划,也可以表现为各种各样的形象工程。地方政府有了钱,自然会想办法花出去;而花钱成为习惯后,自然需要更多的钱。这个逻辑,在政治市场同样适用。
  还有一点值得一提的是,地方政府官员通过操控房地产市场制造的巨大的寻租空间,腐败空间。很多地方官员,即便从纯粹个人利益的角度来看,也已经跟房地产市场息息相关。当然,这个现象虽然有普遍性,但是并不具备本文意义上的根本性,因此在后面的分析中将予以忽略。
  
  因此,概括的说,地方政府有强大的制度性激励, 有充分的资源配置权力来推动房地产市场“欣欣向荣”。在中国,政治权力大抵类似于重力,以特定的方式控制着经济, 汲取经济中核心的那些资源。房地产市场及其演变轨迹只不过突出了这个简单的道理而已。
  
  站在维护正常经济秩序的角度,站在维护民众基本住房权利的角度,我们有理由对地方政府的这种操盘行为表示痛恨。 但是情感上的痛恨并不提供解决问题的出路。简单的否定地方政府的这种行为,甚至把地方政府妖魔化是会付出代价的。 大约一年多前,似乎是回应民众关于房地产市场的种种热议, 中央政府就曾经强力出手干预房地产市场,什么国八条,什么七部位联合发文,矛头很大程度上也指向地方政府,在政治大棒和行政压力下,地方政府"纷纷响应”,一时间,房地产开发商成为过街老鼠,房价成为敏感的政治问题, 房价也的确应声而下, 但是这种政治压力对地方政府操纵房地产的体制性冲动的压抑是临时的,短暂的, 一年以后的今天,媒体却在报道“房价报复性上涨”,这个报复其实就是对当初宏观调控的报复。企图通过中央政府用政治手段来规范地方政府的行为,即便是可行的,也是相当危险的。因为地方政府对房地产市场的“关爱”本能在中央政府层面同样存在,虽然中央政府多多少少要对大众民意有所回应,但是这种回应往往是口惠而实不至, “亲民”理念成为廉价的政治口红。如果把政绩和利益驱动下的地方政府比作狼,那么没有民主基础的中央政府完全可能成为老虎,老虎也许能收拾狼群,但是老虎能照顾好羊群的利益吗?!在具体的政策运作中,中央政府的行政手段的特点就是忽略地方客观的差异性,采用蛮横的一刀切的方式。05年的宏观调控结果之一就是,部分地方房价发烧,但是全国都一起吃药。 一年以后的今天, 上海烧没退,广州,深圳倒发起烧来了。
  简单的说,在社会经济环境越来越差异化,各种利益分立的今天,北京并不提供灵丹妙药,更多的时候北京本身就是问题。
  
  但是继续纵容部分地方政府操控房地产市场无疑是危险的,这种危险不仅仅是扭曲的资源配置,潜在的金融风险,也包含了部分学者发出的“房产套牢中国”的政治寓意。 问题的严峻性促使人们思考,从“房产奸商”到“政府操盘”,一个合理的推理就是房地产市场问题的解决之路并不在于开发商的良心发现,而在于政府治理机制的重大变革。
  
  通过分析地方政府对房地产的操盘手法,一些解决思路自然露出端倪。
  首先自然是要破除土地供应的政府垄断。一些学者长期呼吁的落实土地的私有产权肯定是解决问题的最终之道。考虑到意识形态的约束,作为权益之计,放开土地的多层供应主体起码可以缓解这个问题。事实上,在一些实行土地从宽供应的地区,房地产所呈现出的结构性矛盾就不明显。
  其次,需要对地方政府功能实行重大变革。现在的地方政府基本上还是一个全能型政府,经济发展社会规划眉毛胡子一把抓,这必然意味着政府需要保持强大的资源汲取能力,从而成为一个昂贵的政府。 政府功能本身超负荷,而政府本身又成为社会的巨大负荷。可以断言的是,政府如果能成功瘦身20%,那么房价降个20%没有问题。而只要庞大的昂贵的政府得不到“修理”,那么真的如某些专家预言的那样,房价将会永远涨下去。或者房价不涨,但是柴米油盐价格暴涨,并且实行政府专卖。 为了避免这种可怕的图景, 是到了反复追问“政府是干吗?!”的这个基本问题的时候了。
  这个问题不太会有标准答案,但是却牵引出现代公共治理的一个基本理念: 地方自治。把地方政府还给地方,向当地居民的选票负责,而不是向上级政府交政绩答卷。在这种治理模式下,如果人们投票选择地方政府操控楼市,我愿意选择闭嘴。

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